Immobili e transizione energetica #1
come cambia il valore della tua casa
Nei progetti Superbonus 110 degli ultimi tre anni ci siamo accorti che spesso l’utente ignora gli elementi che conferiscono valore al suo immobile.
Nonostante le alterne fortune del bonus citato, siamo convinti che la transizione energetica e le rinnovabili come strumenti di conferimento di valore agli immobili si possano considerare tra i principali motori di sviluppo economico del prossimo ventennio.
Con l’obiettivo di supportarvi nelle scelte che riguardano la gestione della vostra proprietà immobiliare, diamo avvio a un ciclo di quattro brevi comunicazioni che fa il punto sugli elementi che conferiscono valore al vostro immobile.
Partiamo dai fondamentali: il catasto … un concetto in evoluzione.
Come sempre siamo disponibili a chiarire quanto non risultasse tale.
Buona lettura!
Si fa presto a dire ‘catasto’
Siamo abituati, da sempre, a utilizzare il Catasto Immobili per inquadrare il valore della nostra proprità immobiliare.
Il motivo è semplice: ogni visura catastale fissa almeno 4 parametri riferibili alle sue qualità quindi, in qualche misura, contribuisce a determinarne il valore.
La Categoria conferisce valore attribuendo una specifica destinazione funzionale. In uno stesso territorio, ad esempio, un valore avrà un’abitazione, uno diverso avranno una cantina, un laboratorio o un ufficio.
La Classe, all’interno di una categoria, richiama le caratteristiche intrinseche (esposizione dominante, livello delle finiture ecc..) ed estrinseche (qualità del contesto urbano, servizi e reti di trasporto pubblico nelle vicinanze) del nostro immobile. Classi maggiori corrispondono, in linea di massima, a immobili di maggior valore.
La Consistenza indica il numero di vani di cui è composto un immobile. Più alto il numero, più alto il suo prezzo.
La Rendita, infine, chiarisce – con un valore pecuniario – di cosa sei proprietario. Maggiore la rendita, maggiore il valore del tuo immobile e le rispettive tasse.
Casa dolce casa …
Immaginiamola di fronte a un parco al centro di una grande città, servita da diverse linee di mezzi pubblici, vicino a ospedali, asili e università. Categoria residenziale, classe medio-alta, consistenza piccola magari, ma rendita notevole e … purtroppo … poco più di un rudere.
Caso estremo forse ma utile per capire che, nonostante la visura, il suo valore corrisponde più o meno alla SLP (superficie lorda di pavimentazione) edificabile, in quella zona urbana, su quel lotto di terreno.
Conviene forse demolirla per scongiurare rischi di crollo e danni da pagare!
In sintesi, il vecchio catasto immobili intende fissare una rendita, spesso molto teorica, e delle tasse. Non dice nulla o quasi sull’utilizzo che puoi fare del tuo bene, ancor meno sul reddito reale che può produrre.
Se parliamo di un alloggio all’interno di un condominio, come comprenderai, il discorso cambia e – assieme alle reali condizioni del tuo alloggio – occorrerà considerare quelle dell’intero edificio. Ma il concetto è lo stesso: la caratterizzazione del tuo immobile resta molto approssimativa e ti aiuta solo in parte a determinare il suo reale valore, ad esempio, se stai pensando di venderlo.
Il valore reale della tua proprietà …
C’è un documento (all’interno di un altro catasto) che, superando quanto detto per il catasto immobili, può contribuire con maggiore efficacia a determinare il valore di un edificio.
Si chiama APE (acronimo di Attestato di Prestazione Energetica). Ha valore decennale e deve essere aggiornato ogni volta che intervieni con lavori che modificano l’efficienza energetica del tuo immobile.
Senza entrare nel dettaglio l’APE (obbligatorio all’atto della vendita) fotografa, tra gli altri, due dati fondamentali del tuo immobile:
- Quali generatori di calore e di energia utilizzi per abitarlo (una stufa a pellet piuttosto che una pompa di calore alimentata da un campo fotovoltaico ecc…).
- Quanta energia disperde attraverso l’involucro che ne costituisce i confini verso l’ambiente esterno.
Dall’analisi di questi due dati si ricava una Classe Energetica che è la sua carta d’identità, innanzitutto, in termini di comfort abitativo.
Rendita o qualità reale di un territorio?
Siamo, da sempre, abituati al Catasto Immobili e al concetto di rendita: il valore dell’immobile si innalza con le sue dimensioni e la vicinanza al centro della città.
Dobbiamo, forse, iniziare a pensare in termini di valore reale della nostra proprietà. Non solo rispetto alle spese (tasse) che comporta, essendo grande e centrale, ma anche al reddito che può produrre viste le sue condizioni e il livello di comfort abitativo che può garantire.
L’APE di ogni immobile è inviato telematicamente al Catasto Energetico Regionale che invia a sua volta, ogni mese di Marzo, gli immobili censiti al SIAPE (Catasto Energetico Nazionale istituito col DM 26/06/2015) gestito da ENEA.
Consultando il Catasto Energetico Regionale è possibile verificare la classe energetica del nostro immobile o di quello che intendiamo acquistare.
Il SIAPE, considerando anche il piano d’efficientamento di Bruxelles e la prossima riforma del Catasto Immobili del nostro paese, ci porta a immaginare nuovi strumenti – su piattaforme online a scala almeno nazionale – che producano un’attenzione profonda, reale, sul tessuto costruito del nostro territorio e stime di valore finalmente esaustive.
Strumenti che non mirano solo a individuare una rendita, delle tasse, ma a pianificare efficaci strategie di gestione con conseguenze virtuose in termini di prevenzione dei disastri ambientali, riqualificazione del territorio e contrasto al cambiamento climatico.
